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10天内楼市连发3条“铁令”,9万家地产商尴尬了?央行、央媒回应 2020-03-02 14:50:42 | 来源:房窝窝 作者:房窝窝

从节后至今,楼市风向突变。

从2月中旬开始,先是西安、上海、浙江、西安、无锡、南昌等超过10个省市发文,为房企纾困,大部分都是延缓缴纳土地出让金,放松预售条件。

随后,马鞍山、驻马店、抚州等中小城市开始实行降首付、买房补贴100-200元不等这样的措施。

到了2月下旬,广西南宁、广东东莞等地开始提高公积金额度,浙商银行调降非“限购”城市首套房贷首付比例最低至20%、绍兴工行也将首套房贷首付比例降低到两成,有研究机构数据称,“目前已经有8个城市的首套房主流首付比例为2成”。

我们可以清晰的看到各个城市发布的政策路径:缓和房企供给端现金流压力-买房送补贴-降低购房者的首付。

这个过程演变下来,远远超出市场的预期。

原因很简单,如果只是土地出让金延缓缴纳之类的政策,对楼市的影响几乎可以忽略不计,因为这些钱早晚也要交上去。


但降低首付这种事就不一样了,20%的首付买房就相当于5倍购房杠杆,当更少的资金能够撬动市值更大的房产,整个房地产市场都可能会受到影响,在杠杆的驱动之下再次“水涨船高”。

难道房地产真的开始宽松之路了吗?房价又开始“不安分”了?答案是否定的。

从最近10天就可以看出,高层连发3条“铁令”,释放出新的风向,央行、央媒纷纷回应,9万家地产商尴尬了。

  • 1,央行通过《货币政策报告》宣布:2020年坚持房住不炒。

2月19日,央行发布2019年第四季度《中国货币政策执行报告》,再度提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照因城施策的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制”。

每个季度的政策报告,都是例行且重要的风向标,市场各方对报告一直高度关注,其中每个字、每个词、每句话的变动,增减都耐人寻味。

虽然前缀是“2019年4季度”,但这份报告就是2020年货币政策动向的指引。

本次报告里针对楼市的表态是:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

注意报告中提及的3个关键词:房住不炒、长效管理机制、不作为短期手段。


2020年的货币政策,决定了资金面的流向,而资金的多少,又决定了楼市反弹的高度。

从这个角度来说,任凭各个城市再出台类似的宽松措施,在“钱紧”的前提下,基本是“无用功”。

  • 2,央行高层在21日和22日连续两天明确表态:房贷利率不下降。

央行网站22日消息,人民银行副行长刘国强接受媒体采访时表示,LPR下行基本上不影响个人房贷利率。“房住不炒”仍然是当前房地产调控政策的主导方向,银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率,基本保持原有水平。

要知道,2月20号的时候,1年期LPR降了10BP,5年期LPR降了5BP,按理来说,只要LPR报价下降,房贷利率也会跟着降。

但是,大家细品央行高层的表态,可以通过“加点”方式,保持原有的利率水平。

举个例子,原来首套房利率是5.5%,LPR报价是4.9%,加了60个基点。现在LPR变成了4.75%,银行想把利率维持在5.5%的水平,只需要再加75个基点就可以了,寄希望于今年购房成本会下降的人,可以说打错算盘了。

  • 3,2月25日,银保监会发声:房地产金融政策尚未作出调整。

上文提到,最近包括浙商银行、工行、建行在内的多家银行传出首付下降的消息,这些措施是否在全国通用?

答案是否定的。


2月25日,银保监会办公厅主任肖远企明确表示:房地产金融政策尚未作出调整,银保监会将会对房地产融资情况进行监测,动态掌握最新情况。各地根据所在地区情况对房地产市场进行因城施策,但这是在坚持房地产金融政策大框架下采取的适当调整。

显然,就全国而言,包括首付、利率在内的多种所谓宽松的措施,均未普及开来,各个城市可以在“因城施策”乃至“因区施策”的框架下“帮房地产一把”。

但是,政策松绑力度是很有限的,可能仅仅只局限于房企现金流的供给端,跟购房者需求端关系不大,一切都要建立在房价、地价平稳的基础上才可以,这就相当于给房地产念上了“紧箍咒”。

针对楼市预期的变化,除了高层部门的密集表态之外,央媒也火速回应了。

2月28日,经济日报发表文章指出:各地在根据自身情况积极出台房地产纾困政策的同时,必须坚持“房住不炒”的定位和底线。

其中提到:调控的成果来之不易,房住不炒的定位也不会改变,不能改变。因此,各地在根据自身情况积极出台房地产纾困政策的同时,必须坚持“房住不炒”的定位和底线。各地政策不应只盯着土地出让、房产销售数据,住房租赁市场和城镇老旧小区改造也是完善基本住房保障体系的重要内容。


这个表态可谓来的非常及时,从2018年至今,百城房价指数已经连续两年保持稳定,最近一段时间,各个城市针对楼市的纾困措施看起来五花八门,但说到底不能触碰"房住不炒"的底线,不能轻易动用降首付、降杠杆这样的措施。

要知道,经济日报是直属党报,是全国经济类报刊中权威性、公信力最强的报纸,选择此时回应市场的关切问题,可以理解为房地产市场的又一个风向标出现了。

经济学者黄奇帆曾提到过一组数据:在全国房企总数达到了9万多家,还不含中介。

而全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个,美国大大小小房产商没超过500个,欧洲20多个国家所有房产商,独立法人加起来不到1万个。

可以肯定的是,2月份以来的这一波宽松措施,极有可能在3月份摁下“暂停键”,对这9万家里“多余”的地产商来说,本来还想趁着降首付、买房补贴、延缓缴纳土地金、银行贷款等措施“占便宜”,有了这些表态和动向,地产商的希望基本上已经“打水漂”了,确实有点尴尬。


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