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江浙沪“公民同招”,淮安“顶配”学区房会涨成奢侈品吗? 2020-03-14 17:10:26 | 来源:房窝窝 作者:房窝窝

这两天,除了疫情,最让人关注的消息可能就是,311日发布的2020年江苏省义务教育“公民同招”,毕竟教育关系着千家万户。江苏之后,上海和浙江也相继发布了几乎相同的内容。与以往相比,此次长三角区域“协同”发布,所传递出的信号也不一般。


那么,2020版江苏“公民同招”,会对淮安带来哪些影响?学区房行情又会怎样演绎?今天就来说说这个。当然,结论也可以先说一下,此次升级版“公民同招”一旦全面落实,将带飞优质学区房,不仅是淮安,两省一市皆然。当然,具体到淮安来说,情况又会比较特殊,下面细说。

 

影响一 优质学区房又被加了一道“保险锁”

 

   在此次的江苏版的政策发布稿中,一共包括五个部分内容,第一部分是宏观法律上的要求,没有具体的内容。但到了第二部分,也就是具体举措方面,就突出强调了“免试就近入学”,而这六个字的背后,实质上就是学区房。

而且与以往相比,此次更加突出了学区房的稳定性。而且有了过去没有的表述根据划定的学区招收学生,未经法定程序批准不得变更服务片区范围。服务片区范围确需调整的,要进行风险评估,履行必要的决策程序和报批程序,确保招生工作平稳顺利。也就是说未来学区调整会越发规范,也会更加谨慎。特别是首次出现了“法定程序”、“风险评估”、“决策程序”这样的字眼。这也就意味着,将来调整学区不仅流程和决策层级要求更高,而且决策后,一旦出现风险,是可以倒查程序的。

其实,对于这个问题,大麦在年前分析新城东片学区划分时,就已经提出来过。当时文中的表述是有人会说,如果将来学区被划出去怎么办?大麦的观点是很难,因为牵扯因素太多,重划成本很高。目前,双学区范围内,大概牵扯两万户购房居民。当初,购房者买房时,无论是开发商还是政府都说的是双学区,如果没有充足的理由,政府随意重划学区,信用成本的损失是很高的。毕竟后期的学位不足,不是由买房人造成的,买房人不可能掌握学位配比数据和拥有土地出让这样的权力。所以,如果不是全市面上的调整,而只是单纯调整哪个区域的学区,难度很大。

所以,如果结合年前实小新城校区和淮阴中学新城校区的公告,以及此次省文件中的最新表述,未来新城东片区的实小和淮中应该是实行多校轮流入学。大麦可以肯定的说,新城东片的实小淮中双学区不会调整。具体分析可参看此前文章。这里大麦延伸一点,之所以有这样表态,就是要给两省一市中业已存在的学区房业主吃下一颗“定心丸”。因为随意调整学区,对于政府信用伤害是非常大的。而长三角地区已经处于国内城市发展和治理水平都比较高的区域,轻易伤害政府信用,得不偿失。

另外,目前在国内很多城市中,学区房处于定价体系的最高级,一旦该层级的定价预期出现波动,那么就会影响这个城市房价体系的稳定。而国家对于房地产市场的调控有“三稳”,稳房价、稳地价、稳预期。而其中的关系,大家可以细品。

   

影响二 淮安义务教育将重回“公办为王”时代

 

   打出上面这一句的时候,大麦心里是不太有底的。倒不是对这个判断不自信,而是对于淮安短期内能否实现有顾虑。其实,此次两省一市的“公民同招”,已经非常明确指出未来义务教育的发展方向,那就是公办全面主导,民办前期补充,后期要不被收编要不退出。为什么会这样?

其实,有时候看国内的政策动向,一定要看最高层级的表述,再从细节去揣摩。“扣好人生第一粒扣子”这种事情是一定要交给国家去实施的,毕竟这里面产生的经济效益,可能不一定会让民办老板满意。就好像民营医院,你就是再搞莆田系,玻尿酸一针卖几万块。只要有人信,那可以,市场经济嘛!但是,援驰火神山雷神山这种急难险重的任务,是一定需要公办医院上的。

说实话,江苏省13个市,可能每个城市的教育体系和结构都不同。具体到淮安来说,淮安强势民办学校的掐尖招生,是非常严重的。淮安外国语学校的招生故事,早已是坊间皆知。而此次省教育厅对于这方面的规定堪称史上最严。具体来看一下。

各市、县(市、区)教育行政部门要根据核准的办学规模和学校的办学条件、标准班额等,审核学校年度招生计划,编制和下达年度招生计划。学校须严格按照公布的招生计划实施招生,不得突破招生计划。

民办学校坚持属地化管理原则,在学校审批机关的辖地内招生,具体报名对象范围由各市、县(市、区)教育行政部门明确;满足审批地入学需求后仍有空余学额的,经设区市教育局批准可适当扩大范围,原则上不得跨设区市招生。

这里以淮安外国语为例来说明,毕竟这所淮安初中教育的“王牌学校”,是全市不少择校家长的首选。先上一张图,大家可以有个直观的了解。

(本图来自天眼查截图)


    从注册信息可见:淮外的主管单位是淮安区教育局。按照最新文件要求,淮外需在辖地招生,也就是淮安区范围内,而不是淮安全大市。当然,如果满足淮安区学子需求后,经过市教育局批准可适当扩大范围。那么,这就是要问淮安区所有想读淮外的小学生,报名人数够不够招生计划了。从淮外目前的“江湖地位”来看,区内招满应该不成问题吧?


    当然,隶属淮安区教育局主管的民办牛校还不止淮外,文通、曙光都是。当然,这其中的操作空间,外人是不得而知的。不过,作为最终裁决者的淮安市教育局,应该是最清楚的了。如果批准“楚州民办军团”全市招生,那么,一旦查证起来,你是不是能给老百姓一个合理而满意的答复?所以,2020版江苏义务教育“公民同招”,在淮安如果认真实施起来,很简单,关键在于实施的人。


对于具体的过程和结果,大麦目前不好揣测。这个时候更多的可能还是考验地方政府的政策理解力和有关部门的执行力。但是,可以明确的是义务教育“公办为王”的方向是不会变的,无非是过程是否曲折,但也不可能长期自行其是。毕竟,在刚刚过去的新冠肺炎疫情中,“自由发挥”的淮安区,独处“高危区域”,众所瞩目,那种滋味让整个淮安大市都不好受。

 

影响三  固有“升学路径”打破或引发优质学区房需求“井喷”

 

   目前,淮安市区的市直小学一共有四所,分别是一附小,实验小学(含本部,长征和新城三个分校区)、淮安小学、淮安外实小。另外,像淮安附小、人民小学,石塔路小学,天津路小学等一众小学也都不错。在这些小学中,目前一附小搭配的初中是启明中学,实小本部是老开明初中,长征小学是淮海中学,实小新城是淮中新城校区,淮安小学是清江浦中学,外实小是北京路中学,人民小学是老开明。这些学区配置中,目前西大街实小本部搭配老开明,新城实小搭配淮中新城校区处于顶配。其他小学的毕业生或多或少都存在择校需求。

 

     从过去的情况看,比如一个淮安小学毕业的孩子,通过淮外的选拔后进入该校,经过努力考入大淮中,再升入大学。这是一条客观存在的“升学路径”。但如果像第二条分析的那样,淮外最终无法在全市范围内进行招生。那么,这样一条升学路径就有可能被打破。当然,绝大多数孩子会进入对口的初中就读,提升辖区内公办初中的教学成绩。但不排除有部分条件不错的家长会选择更好的初中学区房。那么,这就有可能带动优质学区房需求的“井喷”。

 

    其实,最近虽然疫情肆虐,但在大麦看房的微信号里,还是有不少朋友咨询学区房的事宜。对此,大麦的观点还是有需要,尽早买。虽然,年前新政出台后,有时间划断的规定,但还是越早越排在前面。从淮安入学儿童的年龄段看,这几年的需求都会比较旺盛。另外,就是孩子入学到了年龄必须要上,学区房的需求刚性很强。目前,淮安在学区房方面,比较好的一方面就是尚未设置购房满一年方可入学的规定,而苏南不少城市对此早有规定。


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