当前位置:首页  >  资讯  >  资讯详情 > 《淮安市住宅物业管理条例》发布 2020年3月1日起施行
《淮安市住宅物业管理条例》发布 2020年3月1日起施行 2019-12-30 14:35:56 | 来源:淮安住房保障 作者:淮安住房保障
(2019年10月25日淮安市第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过  2019年11月29日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准)


第一章  总则
  第一条  为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好居住环境,促进和谐文明社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
  第二条  本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动,适用本条例。
  本条例所称住宅物业管理,是指住宅物业管理区域内的住宅物业、非住宅物业的业主,通过选聘物业服务企业或者自行对住宅物业管理区域内的建(构)筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理以及维护环境卫生和相关秩序的活动。
  第三条  市、县(区)人民政府应当加强对住宅物业管理工作的组织领导,将住宅物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;制定扶持政策,引导物业服务企业为老旧小区、保障性住房等提供物业服务。
  市、县(区)人民政府应当建立联席会议制度,协调处理住宅物业管理工作中的突出矛盾和问题。
  街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内住宅物业管理工作的指导、协调和监督。社区居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡镇人民政府)做好住宅物业管理相关工作。
  第四条  市、县(区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内住宅物业管理活动的统一监督管理。有关行政主管部门按照各自职责,做好住宅物业管理相关工作。
  第五条  市、县(区)人民政府及其相关部门、街道办事处(乡镇人民政府)等可以通过购买服务等方式,引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与住宅物业管理相关活动。
  鼓励业主委员会、建设单位、物业服务企业等委托第三方机构开展项目承接查验、物业服务费用测算、物业服务质量评估等活动。
  第三方机构应当依照法律、法规和合同的约定提供专业服务,出具的报告应当真实、客观、全面。
  第六条  市、县(区)人民政府应当建立和完善住宅物业管理工作奖惩机制,定期进行监督检查,并将住宅物业管理工作纳入年度工作目标责任考核。
第二章  住宅物业管理区域与共有物业
第一节  住宅物业管理区域
  第七条  住宅物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
  城乡规划主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地县(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)对住宅物业管理区域划分的意见。
  建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定住宅物业管理区域。分期开发、两个以上建设单位开发或者具有住宅和非住宅等不同物业类型的物业,配套设施设备和相关场地共用的,应当划定为一个住宅物业管理区域;能够分割、独立使用的,可以划定为不同的住宅物业管理区域。
  已投入使用但尚未划定住宅物业管理区域的,由县(区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)提出住宅物业管理区域划分方案,在征求相关业主意见后予以确定。
  第八条  新建物业出售前,建设单位应当将划定的住宅物业管理区域向物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案,并将已备案的住宅物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
  已划定住宅物业管理区域并实施物业管理但尚未备案的,由物业服务企业向物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案。
  第九条  住宅物业管理区域划定后不得擅自调整。
  住宅物业管理区域需要分立、合并的,应当依照相关法律、法规的规定办理。
  住宅物业管理区域调整后,应当重新办理住宅物业管理区域备案。
第二节  共有物业
  第十条  住宅物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有:
  (一)物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋;
  (二)共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间;
  (三)住宅物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路,除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地;
  (四)建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备;
  (五)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等;
  (六)法律、法规规定的其他共有部分。
  第十一条  城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。物业所在地县(区)物业管理行政主管部门在住宅物业交付使用前,应当对物业服务用房进行核实。
  建设单位应当在住宅物业管理区域内按照下列标准配置必要的物业服务用房:
  (一)建筑面积不低于本住宅物业管理区域内地上地下各类物业总建筑面积的千分之四,低于一百平方米的,按照一百平方米配置;
  (二)相对集中安排在住宅物业管理区域中心或者出入口附近,配置在地面以上、二层以下,配置在住宅楼内的,应当有独立通道;
  (三)办公区配置公共卫生间,并配置独立计量水、电表等设施,预设通讯、有线电视、网络宽带等端口;
  (四)适度装修。
  分期开发建设的,在物业服务用房尚未交付前,建设单位应当无偿提供符合标准的临时物业服务用房。
  第十二条  物业服务用房竣工验收后,建设单位应当自承接查验协议签订之日起十日内无偿移交,并接受物业所在地县(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)监督。
  建设单位在办理商品房预售许可、现房销售备案时,应当注明物业服务用房的位置和建筑面积,不得将物业服务用房计入公摊面积。
  业主委员会办公、议事用房在物业服务用房中安排,具体位置由业主委员会与物业服务企业协商确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
  未经业主大会同意,物业服务企业、业主委员会不得改变物业服务用房的用途。物业服务用房不得买卖和抵押。
  第十三条  建设单位在办理房屋所有权首次登记时应当将住宅物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权,一并申请登记为业主共有,不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以记载。
  第十四条  新建物业出售时,建设单位应当向物业买受人明示下列内容:
  (一)住宅物业管理区域的四至范围说明及附图;
  (二)公共场所、共有绿地的面积和位置;
  (三)地下室、底层架空层、天台的面积及权属;
  (四)物业服务用房的面积和位置;
  (五)其他需要明示的场所和设施设备。
  物业服务企业应当将前款所列内容在住宅物业管理区域内向全体业主长期公告。
第三章  管理组织形式
第一节  业主和业主大会
  第十五条  房屋的所有权人为业主。
  尚未依法办理不动产登记的下列主体,在物业管理活动中应当认定为业主:
  (一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人;
  (二)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;
  (三)因合法建造取得房屋所有权的人。
  尚未依法办理不动产登记,基于买卖、赠与、征收补偿协议等已经合法占有房屋专有部分的人,可以认定为业主。
  已经达到交付使用条件,尚未向物业买受人交付的专有部分,建设单位享有业主权利、履行业主义务。
  第十六条 业主在住宅物业管理中,享有下列权利:
  (一)接受物业服务企业按照物业服务合同约定提供的服务;
  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
  (四)参加业主大会会议,行使投票权;
  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
  (六)监督业主委员会、物业管理委员会的工作;
  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
  (八)对物业共用部分、共用设施设备、相关场地使用及收益情况享有知情权和监督权;
  (九)监督物业共用部分、共用设施设备住宅专项维修资金的管理和使用;
  (十)法律、法规规定的其他权利。
  第十七条  业主在住宅物业管理中,履行下列义务:
  (一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则;
  (二)遵守物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (三)执行业主大会的决议、决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
  (四)按照相关规定交纳住宅专项维修资金;
  (五)按照约定交纳物业服务费用;
  (六)不得损害公共利益和他人合法权益;
  (七)法律、法规规定的其他义务。
  第十八条  一个住宅物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该住宅物业管理区域内的全体业主组成。
  住宅物业管理区域内业主户数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
  业主大会自首次业主大会会议表决通过业主大会议事规则和管理规约之日起成立。
  第十九条  符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议:
  (一)住宅物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;
  (二)住宅物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
  第二十条  符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)报送下列材料:
  (一)住宅物业管理区域证明;
  (二)房屋及建筑物面积清册;
  (三)业主名册;
  (四)建筑规划总平面图;
  (五)交付使用共用设施设备的证明;
  (六)物业服务用房配置证明;
  (七)其他有关的文件资料。
  建设单位或者十人以上的业主公开联名书面提出召开首次业主大会会议申请的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时审核是否符合召开首次业主大会会议条件,并在十个工作日内予以答复。
  街道办事处(乡镇人民政府)可以向不动产登记机构查阅、复制相关材料,或者要求建设单位、物业服务企业提供相关材料,不动产登记机构、建设单位或者物业服务企业应当予以协助。
  第二十一条  符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。
  首次业主大会筹备组由业主以及街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、建设单位等委派人员共同组成;建设单位不委派人员参加的,不影响筹备组的成立。
  筹备组成员人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员不少于筹备组成员的百分之六十,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。
  第二十二条  筹备组中的业主成员应当从具有完全民事行为能力、遵守临时管理规约、履行业主义务的业主中产生。
  有下列情形之一的,不得担任筹备组成员:
  (一)本人及其配偶、直系亲属在本住宅物业管理区域内提供前期物业服务的企业担任负责人的;
  (二)索取或者非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的;
  (三)不宜担任筹备组成员的其他情形。
  筹备组成员被提名为业主委员会委员候选人的,应当退出筹备组。
  第二十三条  筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。建设单位应当在选聘前期物业服务企业前按照规定标准将筹备费用交至街道办事处(乡镇人民政府)设立的专用账户,用于业主大会的筹备。
  筹备经费标准及使用管理办法由市物业管理行政主管部门制定。
  第二十四条  首次业主大会筹备组履行下列职责:
  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
  (二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;
  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
  (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
  (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
  对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在住宅物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
  筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。未能按时完成筹备工作的,经街道办事处(乡镇人民政府)同意,可以延长,延长期限不超过三十日。
  第二十五条  业主大会行使下列职权:
  (一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;
  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员,监督业主委员会工作;
  (三)选聘、解聘物业服务企业,监督物业服务企业履行物业服务合同;
  (四)决定筹集和使用住宅专项维修资金;
  (五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
  (六)听取和审查业主委员会的工作报告和财务报告;
  (七)决定利用共用部分、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配和使用;
  (八)决定业主大会、业主委员会的工作经费;
  (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  业主大会决定前款事项,应当依照法律、法规的规定表决。
  第二十六条  业主大会会议应当有住宅物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,可以采用集体讨论或者通过纸质、手机信息、电子邮件等征求意见的方式召开。业主大会讨论的事项需要表决的,应当采用纸质实名投票表决;在满足实名投票的条件下,可以采用电子信息技术手段投票表决。
  业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。业主大会的决定,对全体业主具有约束力。
  第二十七条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。
  定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。
  有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
  (一)业主委员会认为需要召开业主大会会议就特定事项作出决定的;
  (二)发生重大事故或者紧急事件,需要业主大会作出决定的;
  (三)法律、法规、业主大会议事规则和管理规约规定的其他情形。
  业主委员会不按照前款规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期组织召开;逾期不组织召开的,街道办事处(乡镇人民政府)可以组织业主召开。
  除本条第三款第二项情形外,召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主,同时报告街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。
  第二十八条  业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会职责。一个住宅物业管理区域的业主代表一般不少于三十人,一名业主代表所代表的业主户数一般不超过三十户。业主代表由业主小组推荐产生,业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成。一个业主小组推选一名业主代表,代表本小组的业主出席业主代表大会会议,表达本小组业主的意愿。业主代表推选办法应当在业主大会议事规则中规定。
  业主代表履行下列职责:
  (一)在业主代表大会会议召开前,就会议议题征集本小组业主意见;
  (二)主持业主小组会议,开展议事活动;
  (三)向业主委员会反映本小组业主的意见和建议;
  (四)建立本小组工作档案;
  (五)业主大会议事规则规定的其他职责。
  业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人;业主代表因故不能参加业主代表大会会议的,其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。
  业主代表大会通过的决定与业主大会的决定具有同等效力,对全体业主具有约束力。
第二节  业主委员会
  第二十九条  业主委员会由业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)选举产生。业主大会成立时应当同时选举业主委员会。业主委员会委员和候补委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
  有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员:
  (一)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费用或者住宅专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的;
  (二)本人及其配偶、直系亲属在本住宅物业管理区域内提供物业服务的企业担任负责人的;
  (三)正在被依法限制人身自由,或者正在被执行刑事处罚的;
  (四)不宜担任业主委员会委员的其他情形。
  业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任,业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
  业主委员会委员具体人数、任期以及是否实行差额选举、差额比例等,由业主大会议事规则确定。
  业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,最多不超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。
  鼓励推荐本住宅物业管理区域内业主中的先进模范人物以及具有建设、管理、财经、法律等方面专业知识的业主作为业主委员会委员候选人。
  第三十条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地县(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)办理业主大会和业主委员会备案:
  (一)备案申请书;
  (二)业主大会成立和业主委员会选举的情况;
  (三)业主大会议事规则、管理规约和业主大会决定的其他重大事项;
  (四)业主大会会议记录;
  (五)其他应当提供的材料。
  备案材料齐全的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在十个工作日内出具业主大会、业主委员会备案证明;备案材料不齐全的,街道办事处(乡镇人民政府)应当自接受材料之日起五个工作日内一次性书面告知需要补正的材料。
  备案内容发生重大变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内重新办理备案。
  业主大会和业主委员会取得备案证明后,可以依法申请刻制印章、开立业主大会的银行账户。
  第三十一条  业主委员会是业主大会的常设执行机构,履行下列职责:
  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  (二)执行业主大会决议、决定;
  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (五)组织编制物业共用部分、共用设施设备维修、改造、更新的年度计划和方案,提请业主大会审议;
  (六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;
  (七)监督管理业主公共收益及其使用;
  (八)督促业主按照规定或者约定交纳物业服务费用等相关费用;
  (九)监督管理规约的实施;
  (十)协调处理物业管理活动中的矛盾纠纷;
  (十一)及时公开业主大会议事规则、管理规约等规定应该公开的事项;
  (十二)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
  第三十二条  业主委员会委员有下列情形之一的,经核实后其委员职务终止,由业主委员会予以公告:
  (一)因物业转让、灭失等原因不再是本住宅物业管理区域业主的;
  (二)因疾病等原因丧失民事行为能力的;
  (三)被依法限制人身自由,无法履行委员职责的;
  (四)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
  (五)法律、法规以及业主大会议事规则、管理规约规定的其他情形。
  业主委员会委员职务终止,应当自终止之日起七日内移交其使用保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物。
  第三十三条  业主委员会委员不得有下列行为:
  (一)擅自使用业主大会或者业主委员会印章,严重损害业主利益;
  (二)未妥善保管业主大会或者业主委员会经费收支相关财务账簿凭证,严重损害业主利益;
  (三)转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件资料,或者拒绝提供业主有权查询的文件、资料;
  (四)以虚列支出、虚报账目等方式挪用或者侵占业主的住宅专项维修资金、公共收益等共有财产;
  (五)索取或者非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;
  (六)利用职务之便少交或者不交物业服务费用、停车费等相关物业费用,或者向物业服务企业销售商品、承揽业务,获取不正当利益;
  (七)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动,严重损害业主利益;
  (八)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费用或者住宅专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正;
  (九)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人或者举报人;
  (十)其他严重损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
<span style="max-w

江苏爱心房地产代理有限公司 版权所有 | 网络经营许可证 苏ICP备10047502号-3 Copyright @2016 www.axfc.cn All Rights Reserved.

友情链接:

龙口海景房 黄山房产网 唐山装修网 房源群发 中医馆设计 桂林房地产 整体衣柜招商 北京装修 咸阳房产网 吉林房产网 保定房产网 怀化房产网 大连新房 江海明珠网 南通装修网 江海人才网 大丰房产网 申请友情链接