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2019年的房地产,变化大到你想不到 2019-12-24 15:32:35 | 来源:地产情报站 作者:地产情报站

时间飞逝如电,楼市暗流涌动。2019年即将成为历史,对于房地产来说,这是一个注定被铭记的年份。让我们沿着一、二、三、四线城市的楼市发展脉络,做一个全面而系统的年终总结,也许其中就有你居住的城市。

  

北京:成交量涨,成交价跌

  

根据北京中原成交统计数据,2019年上半年,北京新建商品房总成交额1784.31亿元,同比去年上半年增长1.35倍;共成交35332套,同比去年上半年增加20973套。

  

其中,北京新建商品房居住类产品(不含回迁房,包括普宅、豪宅、别墅、共有产权房)成交1596.4亿元,同比去年上半年增长1.69倍;共销售31305套,同比去年上半年增加20157套,成交均价45233元/平方米,同比去年上半年上涨800元/平方米。

  

虽然居住类产品的成交面积不敌2015年和2016年,但也创下2017年以来半年度成交量的新高,环比2018年下半年增长两成,占整体成交市场的86%。

  

从普通住宅来看,上半年总成交额841.76亿元,环比去年下半年下跌8%,共成交14278套,环比增加817套,平均成交价53760元/平方米,环比去年下半年减少3000元/平方米,套均价590万元,环比减少88万元/平方米。

  

环京:成交均价下降一成

  

从宏观政策看,截至2019年三季度,限购政策辐射至环京38个区域,占河北城市总量近五成。环京区域部分城市限购政策略有小幅调整,调整内容对市场整体影响较弱。石家庄住建局两次发文,严查和整治违法违建及建筑市场,进一步加强房地产市场监管工作;固安县落户政策门槛有所降低。

  

新房市场成交数据显示,2019年三季度,环京住宅市场,包括廊坊市区+燕郊+固安+香河+石家庄+张家口,环比量涨价跌。共成交1.55万套/160.86万㎡,成交套数环比上涨26%;成交均价为1.23万元/㎡,环比下降13%。

  

仅石家庄一个区域成交套数同比下降,廊坊市区、燕郊、固安、香河、张家口5个区域成交套数均同比上涨,其中张家口涨幅最大,成交套数同比上涨4倍。

  

上海:二手房遭遇秋深寒重

  

据房天下大数据显示,2019年1-6月,上海购房用户最关注度的区域为浦东、嘉定、青浦;最关注的楼盘为浦东的汤臣一品、嘉定的万科安亭新镇和浦东的东宸源著。

  

价格方面,上海用户最为关注的是10000-20000元/㎡,关注度占比为15.36%;其次为20000-30000元/㎡,关注度占比为14.80%;30000-40000元/㎡用户关注度排名第三,关注度占比为11.81%。

  

消费者最关注的面积大小是70-90㎡,关注度占比为15.42%;其次为50-70㎡,关注度占比为12.27%;90-110㎡的用户关注度排名第三,关注度占比为12.09%。

  

而到了10月份,秋深寒重,一片肃杀之气。10月份上海二手住宅成交量16451套,环比下降23.4%。成交面积环比下降23.9%,成交金额环比下降26.6%。

  

据世联EVS数据显示:10月上海16个行政区中,涨跌幅前三分别为松江区(跌幅33.64%)、奉贤区(跌幅32.43%)、杨浦区(跌幅28.93%),全市波动平均幅度为-21.34%。

  

也就是说,上海楼市存量住宅、土地市场价量齐跌,成交量在减少。“金九银十”的成交都这样,更加剧了市场的悲观预期。预计后市大概率横盘,市场不会有特别大的变化。

  

广州:利好政策频繁出台

  

从2月份开始,广州土拍市场变得火热起来,天河金融城、荔湾广钢、番禺石楼等多宗宅地均以高溢价拍出,市场比较活跃。4月份广州一手住宅网签面积为94.95万㎡,环比上涨21%。

  

但火爆的土拍难以带动住宅市场行情。2019年上半年广州全市新增住宅预售34230套,环比下跌39%,同比下跌21%。纵观近4年,2019年上半年是供应第一低位,第二低位是限购限贷政策加强的2017年下半年,这两个阶段楼市供应环比均下滑明显。

  

根据乐有家研究中心监控数据,2019年上半年广州住宅成交以90-144㎡为主,全市占比56%。成交户型中三房较受欢迎,全市占比43%;两房占比39%紧随其后。价格方面,总价位于150-300万元区间占比最高,为52%,占据半壁江山,其次是150万元以下的房源。而成交单价以2-3万元/㎡居多,全市占比39%。

  

2019年广州购房群体以刚需客为主,年龄以80/90后为主,两者占比共80.7%,主要是刚需人群;其次是70后,占比约12.8%;50/60后共占6%。此外,买房群体也有00后的身影,占比0.3%。买房群体中男性为主力,占比57%;女性占比为43%,女性比例明显增多。

  

广州今年出台了不少利好政策,推动了楼市发展,如落户政策放宽,港澳人才购房放开,粤港澳大湾区中心城市地位被再次强调,交通、产业及相应配套加速完善等。

  

最近广州还微调了限购政策,使外地购房者5年社保个税可以叠加互认。过去外地人在广州买房需连续缴纳5年社保或个税,只要中断一个月就无法获得购房资格。

  

而连续缴纳5年社保(个税)并不容易,一旦换工作或者由于企业疏忽,断缴一两个月的情况普遍存在。如今,社保个税缴纳记录可以互认,即便社保中断,只要个税仍在缴纳,均可视为正常缴纳,非常实用。

  

深圳:刚需活跃,政策降温

  

深圳是一个多中心城市,也是中国改革开放的窗口。深圳向来住宅用地稀缺,这是开发商和土豪们坚定看多深圳楼市的基本逻辑。

  

上半年,深圳一手住宅成交量达到172.04万平方米,同比上升35.51%。经过长时间的观望蓄积,在房贷利率下调的背景下,随着粤港澳大湾区发展规划纲要的出台以及交通基建设施的进一步完善,面对住宅新房的陆续入市以及相对保守的定价,刚需活跃度有所上升。


2019年的房地产,变化大到你想不到


  

在租赁市场,3月《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》发布,要求企业控制改造成本,并参照租赁指导价格合理定价;4月《深圳市房屋安全管理办法》出台,这是全国首个长租公寓装修标准,有助于遏制产品质量问题,保障租客权益。相关细则为租赁市场的进一步发展壮大奠定了基础。

  

进入5月,住建部对房价地价出现显著波动的城市进行了预警提示,各地也快速出台相关调控措施,旨在为市场降温,深圳房地产市场同样以维持稳定为宗旨。

  

进入11月,深圳一口气推出6宗住宅用地,总建筑面积约77.6万平方米,其中龙华1宗地、光明区2宗地、坪山区3宗地、大鹏1宗地,规模甚至超过6月24日那场“史诗级”土拍。谁料结果却是冷清到爆,仅14家房企到场,一个半小时便结束了“战斗”:6宗地中,1宗地流拍,两宗地底价成交,溢价率最高的一块也仅有27.5%,而6月时的5块地溢价率全达到45%。

  

因为政策变了,拿地条件出现了巨大变化,多了一个限销售房价。个别地块的限定售价甚至低于周边二手房价。如龙华A816-0068地块,销售房价限定在7万元左右,而周边个别项目房价已达8-10万元一平。

  

而此次参与竞拍的6宗地块,均采用“双限双竞”(在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价,选择满足条件的开发企业)的模式。而6月集中推出5宗均采用“单限双竞”(在限制成交地价的基础上竞拍地价和人才住房面积)。

  

对于开发商来说,确实吃力不讨好,所以这次拍卖,买单的基本都是国企,中海、招商、华润、五矿、深圳安居集团等。

  

从政策可以看出,深圳楼市已经发生了变化:土地端一热,政府就开始浇冷水;房价稍微一高,资金就不跟了。

  

预计未来房地产走势将继续分化,深圳各区的房子有些将继续低迷甚至走低。有些则会继续保持高单价和总价,并坚挺如初。我们所能做的就是去了解分化的情况,理解分化的原因,跟着分化的脚步,保持富人心态去选择分化的路径。

  

强者恒强,可能是2019年的主旋律。

  




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