“七人普”数据公布,楼市会产生哪些变化?

房天下产业网    来源:房天下产业网 2021-05-14 16:50
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5月11日,姗姗来迟的“七普”数据终于揭晓。鉴于人口数据与房地产需求具有高度的相关性,为了全面掌握房地产的规模和周期,本文将对人口总量、家庭户规模、人口结构、流动人口、教育程度等与房地产周期有密切关系的数据进行分析和点评,从而为房地产市场的发展趋势分析提供相关参考。

总体需求变化:家庭小型化趋势明显;

住宅套数需求总额增长23%

总人口141178万人,与2010年(第六次人口普查数据,下同)的133972万人相比,增加7206万人,增长5.38%,年均增长0.53%,与2000年至2010年的0.57%的年均增长速度相比,下降0.04个百分点。

在全国范围内,有49416万家庭,129281万家庭人口;有2853万集体户,11897万集体户。每一个家庭的平均人口是2.62,与2010年的3.10相比下降了0.48。

尽管总体人口增长率仅为0.53%,人口仍处于低速增长趋势,但由于近年来家庭小型化趋势越来越明显,家庭规模已达49416万户,比2010年增长23%,而家庭是购房需求的基本单位,因此,对整体住房套数的需求也明显增加。

值得一提的是,家庭小型化在很大程度上是由于人口流动所致,2人及以下“小家庭”的居住需求一般都可以通过租房解决,这样的群体最终还是要面对诸如结婚、生子、抚养老人等住房需求。

老年化加速下的养老产品迎来了春天。

0-14岁人口的比例为17.95%,为25338万人;15-59岁人口的比例为89438万人,为63.35%;60岁及以上人口的比例为26402万人,为18.70%(其中65岁及以上人口为19064万人,占13.50%)。0-14岁,15-59岁,60岁及以上人群所占比例分别比2010年上升1.35个百分点,下降6.79个百分点,上升5.44个百分点。

受“二胎”效应消退、生育成本上升等多方面因素影响,近年来常住人口出生率继续下降,2020年我国出生人口为1200万,创历史新低;与此同时育龄妇女总生育率为1.3,已接近警戒线,也处于较低水平。

在人口结构变化方面,我国人口呈现出明显的“两高一低”人口格局。60岁及以上老年人所占比例已达到18.7%,比10年前提高5.44个百分点,老龄化趋势明显。根据目前的趋势推算,到2023年,我国的老龄人口将超过20%。对养老住房这部分人群的需求无疑是巨大的,特别是在孩子们工作比较忙,照顾得比较疏于的大前提下,省心、适于居住的养老产品将迎来春天。

尽管15-59岁的人口比例明显下降,但15-59岁的人口仍然是我国的主力人口,也是买房的主力客群,特别是80后、90后,受计划生育的影响更大,他们多为独生子女,既照顾老人又照顾孩子,特别是在现行教育体制下,老人还要承担接孙辈上学的任务,所以三代同堂的家庭也比较普遍。由于资金有限,三居、四居的低总价产品仍将是这些人群的“心头好”。

人口流动与城市化:纠正了下降的趋势。

"刚需住房"规模大幅增加。

人口数为49276万,其中,市区人口数11694万,流动人口37582万,其中,市区人口数12484万,市区人口数37582万。城镇居民人均可支配收入增长88.52%,城镇居民人均可支配收入增长192.66%,农村居民人均纯收入增长69.73%。

随着经济的快速发展,交通的日益便利,以及落户门槛的逐步降低,城市间的空间距离得到了明显的拉近,流动人口规模得到了显著的提升。七普数据显示,2020年流动人口将达到3.76亿,比2010年增长69.73%,同时,该数据也远远超过了2018年《中国流动人口发展报告》中2.4亿流动人口的总量,颠覆了流动人口发展报告中流动人口规模在近5年内持续下降的说法,流动人口数量仍在持续增长。大量流动人口也带来了巨大的居住需求,“刚需群体”数量急剧增加。根据国家卫健委对流动人口的调查数据显示,近三成流动人口在流入地拥有住房,即1亿流动人口在流入地拥有自己的住房,这个比例不容忽视。

应当看到,到2020年,城市化水平提高到63.89%,比2010年提高14.21个百分点,城镇人口比重大幅度提高,但相应地,未来的增量空间也明显缩小,未来十年城市化发展速度将显著放缓,刚需持续增长将面临挑战。

自然,受购买力、居住意愿等诸多因素的制约,绝大多数流动人口的居住需求往往依赖租房来解决,这也意味着巨大的租赁空间。为了达到住有所居的目的,租赁住房的相关政策进一步加快了步伐。

人口质量:大学生所占比例翻番。

在京沪津汉等城市,潜在的购房需求更大。

拥有大学学历的人口达到21836万。相对于2010年,大学毕业人数由8930增加到15467,15岁及以上人口的平均受教育年限由9.08年增加到9.91年,文盲率由4.08%下降到2.67%。

尽管15-59岁人群作为购房主力的比例在人口结构上明显下降,但他们的平均受教育程度却显著提高。十五岁以上人口的平均受教育年限由9.08年增加到9.91年,文盲率由4.08%下降到2.67%,国民教育质量有了显著提高。

在15-59岁的人群中,大学学历(或大专以上学历)占总人数的23.61%,比2010年提高了11.27个百分点,几乎翻了一番;高中及以上学历的人群占总人数的比例也达到43.79%,比2010年提高了12.8个百分点。鉴于教育程度相对较高的人一般工资也较高,购买力相对较强,特别是大学毕业生,通常是商品房的准客户群体,特别是在高校资源相对丰富的城市,如北京、上海、天津、武汉、郑州、西安等,大学生群体所占比例较大,因此潜在的购房需求更加突出。

区域分布:粤、浙地区人口聚集程度最高。

买房的潜在需求一直很高。

就地区差异而言,经济较发达的广东、浙江的人口增量最为突出,它们占全国总人口的比例都在0.5个百分点以上,特别是广东省,人口增长速度从7.79%提高到8.93%,增长了1.14个百分点,仍然是全国人口第一大省,人口达到1.26亿。浙江的人口总数也超过了湖北和安徽,人口总数从第十位上升到第八位。总的来说,人口集中在经济发达地区,城市群中,潜在的购房需求是可以重点关注的。与此相反,经济表现不佳、老龄化突出的东北三省最受关注的是黑龙江省,常住人口下降幅度高达17%,购房需求明显下降。

值得一提的是,尽管北京、上海人口仍然明显增加,但在落户门槛较高的情况下,年轻人居于低位,外来刚需转化为购房需求的比例长期处于低位。此外,还有河南、广西、贵州等省,由于有大量的留守家庭,返乡置业可持续关注。

综上所述,从七普的数据来看,近10年来我国的人口一直是以低速增长为主。但是受人口流动的影响,家庭的小型化趋势越来越明显,考虑到家庭是购买住房的基本需求单位,因此,购买住房的总需求明显增加。在产品方面,由于老龄化程度的显著提升,省心、宜居的养老产品将迎来春天;而作为80、90后这一代购房主力,由于多是独生子女,兼具照顾老人和子女的重压,在有限的财力下,低总价、紧凑的三居、四居产品去化依然值得看好。

引人注目的是,七普数据对流动人口数据进行了大幅修正,到2020年,流动人口数量达到3.76亿,比2010年增加69.73%,房地产业最关心的“刚需群体”也有了大幅增加。此外,从教育层次上看,国民教育质量也有了显著提高。鉴于教育程度相对较高的人一般工资也较高,购买力相对较强,特别是大学毕业生,通常是商品房的准客户群体,特别是在高校资源相对丰富的城市,如北京、上海、天津、武汉、郑州、西安等,大学生群体所占比例较大,因此潜在的购房需求更加突出。





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