风向!“最狠”政策落地,学区房要凉了?

房天下产业网    来源:房天下产业网 2021-07-08 08:40
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最近,北京东、西城区关于学区房突然甩出两大重磅炸弹:西城区的学区房无入学名额,变学区为非学区;东城区多校摇号,纯随机。

尤其是西城区的德胜、月坛片区还出现了全部“跨学区”调剂的情况,堪称史上“最狠”学区房政策。与此同时,有人爆料,一德胜学区业主一天降价40万

消息一出就引发了买房人广泛讨论,学区房“暴跌”的消息再次甚嚣尘上。事实真是如此吗?其实不然。


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北京“最狠”学区房政策,学区房凉了?

首先,我们要搞清楚现行政策:北京西城区去年4月发布新的入学政策,2020年7月31日后购房家庭,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学

时间线再回到今年,从7月2日开始,不少北京西城幼升小的学生家长,陆续接到了调剂电话。特别是为了孩子入学,在去年7月31日后斥资买下德胜、月坛和金融街片区学区房的家长们,他们按照要求登录西城区教育考试中心官网,在登记意向学校时,却发现原本可以进的热门优质小学,基本都没有了学位,只能选择其他片区的普通的小学

按照家长们网上曝出的截图,德胜、月坛两个优质学区最均衡的片区,本区内学校全部不能选,直接派到相邻片区学区基本只有“渣校”可选。有业内人士指出,这意味着西城区价格最高的一批学区房白买了

(图源网络)

不仅如此,早在4月23日,北京市东城区教委发布了2021年义务教育阶段入学政策:今年,东城区将根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素,稳妥推进以多校划片为主,单校划片和多校划片相结合的入学方式,继续推行学区制和九年一贯制对口入学

而按照近期东城区公布的小升初录取结果,确实一部分学生被调剂了,随机摇号、多校划片被坐实。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,去年西城区731政策出来后,他曾表示,过去为了获得较好的入学名额,一些购房者会选择购买小户型的学区房,这也造成了这类学区房出现了价格炒作的乱象。而这次西城区的入学政策也体现了当前学区改革的重要导向,通过限制学位和随机分配学区的方式,客观上为学区房降温

中原地产首席分析师张大伟则表示,准确来说,爆雷的只是西城区排序前三的学区,2020年7月31日后买学区房想上的那个学区泡汤,但是不影响整体西城的优质教育地位,其他8个学区目前依然是安全的

微信公众号“刘晓博说楼市”也分析称,严格地说,北京的“学区房新政”,只让部分人处于不确定之中,而没有动摇学区房的根基……要真正把学区房的概念送入历史,只有一个办法:义务教育阶段,资源要均等化分布

02

全国多地调整入学政策

不只是北京,全国多地入学政策今年都发生了变动,并且部分城市已开展了市场乱象专项整治活动,严查市场炒作等违法违规行为。并且今年4月30日的政治局会议,也提到“防止以学区房名义炒作房价”

4月5日,合肥发布了房地产新政第八条,针对学区房的“限购”政策规定:同一套住房,6年内只享有学区内1个小学学位,3年内只享有学区内一个初中学位;同时限定市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停其在部分学区房范围内购买二手房的资格。

4月13日,广州天河区教育局发布4所热点学校义务教育阶段招生方案,今年4所学校初中部划片招生学校采用电脑派位方式,不再确保“直升”

4月16日,宁波发布通知,首次明确要建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制,将根据学区热度和市场情况变化适时发布参考价格,坚持“房住不炒”原则,落实“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

厦门也同样在4月16日,发布针对二手房市场的专项整治行动工作方案,对多种炒作学区在内二手房炒房方式进行为期9个月的监管。

……

03

南京严禁“学区房”炒作,学区房会降价吗?

不仅如此,今年5月17日,南京同样就学区房炒作问题,针对全市房地产经纪机构进行了专项检查,并要求多家房地产经纪机构撤销宣传推广中涉及学区房的内容,下架已发布的挂牌价格虚高、虚假、违规的房源信息

(图源南京房产微政务)

下一步,南京义务教育阶段入学政策是否会向北京靠拢呢?学区房价格会降吗?


(图源朋友圈)

自2015年起,南京部分区早已实行多校划片试点,比如秦淮区和雨花区西善桥片区,尽管升学存在诸多的不确定性,但对比于普通房源来说,有名校“加持”的房源价格依然坚挺。比如游府西街小学挂牌均价已涨至7.5万/㎡+行列。

对于鼓楼这种核心教育资源高度集中的情况下,多校划片短时间内对学区房价格影响同样不大。业内人士认为,南京现行的学区划分规则不会发生太大变化,学区房仍然可以购买

另外,也有像江北中央商务区的例子。今年4月,南京市第一中学江北新区教育集团正式成立,南京一中将在江北新区合作新办六所公办初中小学,由一中统一管理

相对于多校划片,家长们可能更关注的是各区“公民同招”问题。根据今年的主城区政策,鼓楼、玄武、秦淮、建邺、雨花台、栖霞、江北新区地区未被民办小学录取,公办均不保底,唯一保底的只有江宁区

种种信号,仿佛都透露出2021年是学位房“风险元年”,房住不炒的大背景下,即便是更严厉的调控都是有出台可能。而多校区划片范围的扩大,也是一个大的方向。尤其是对于赌学区房升值的投资客而言,要特别注意价格极高的房源,一不小心可能就白花了大几百万。(本文部分内容综合自中国基金报、大伟看楼市、刘晓博说楼市等)



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