稳字当头 2019房地产“因城施策”

　　2018年已经结束，过去这一年，楼市经历了调控不断加码，多地进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态，在下行周期中迎来了2019年。

　　中央经济工作会议对2019年房地产定调“房住不炒”“长效机制”，提出了“因城施策、分类指导”，全国住房和建设工作会议则作出了以“稳房价稳地价稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展的要求。

　　在对2019年的预测上面，资深经济学家、房地产专家也产生了观点碰撞，甚至频繁上演“隔空喊话”。近期安信证券首席经济学家高善文和海通证券(600837,股吧)首席经济学家姜超的表态最能代表这种态势。

　　高善文对房地产未来趋势表示：“我并不认为像很多人说的那样，房地产价格将出现大调整。”姜超则驳回，中国房地产价格应该会有序下跌，平均跌幅极限在20%30%。除了这两个代表性的观点，2018年内，两人还在库存是否已达到历史低位、供给还是需求决定房价，以及供应还是价格才是房价核心等问题上产生对峙。

　　“目前楼市的下行周期已经确认，在这个周期内，房地产市场更多地是要避免过度降温，预计2019年一二线热点城市将会保持现有的调控政策，但在政策执行力度上，个别城市可能会根据实际情况有所调整。而三四线城市则在库存偏大、房价下行压力较大的情况下，大概率走向定向宽松。”张宏伟说。

　　政策：因城施策

　　这一场从2016年开始的调控，到现在似乎已经走到了政策顶点。“全国房地产市场的政策底已经来临。”中原地产首席分析师张大伟判断。

　　2018年58月，“调控潮”再次来袭，中央强调坚持调控，各个城市不断出台收紧楼市的调控政策，巡视组各地监督落实效果。7月31日，深圳（楼盘）正式发文加入“限售”城市群，一线城市楼市调控均进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态。到年底，1112月，房地产政策基本平稳，约束性政策锐减。

　　随着中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的部署，楼市严控或迎来转机—“因城施策、分类指导”成为这其中最重要的一环。

　　在中央定调前后，已有山东省菏泽市、广东省广州（楼盘）市、湖南省衡阳（楼盘）市等各个地方明里暗里给楼市松了绑。

　　但未来具体如何因城施策，似乎还值得商榷。

　　中国指数研究院对房地产市场2019年展望指出，2019年需求端各项限制性调控政策将继续推进，供给端则会继续围绕增加短期供应量，调整住房及土地供应结构，提高保障性住房融资服务力度，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。

　　同策研究院2019年楼市趋势展望指出，2019年各城因城施策，“18+X”政策或将落地。

　　"18+X’即为地方政府自行调控，调控政策分为18项必选项加25项可选政策。其中18项必选项分为四大方向和原则，一是设置核心指标，只考核指标，不强制措施；二是要继续坚持‘房住不炒’；三是加大租赁和保障房力度；四是加大土地供应力度。”同策研究预判，“在同策重点监测25个热点城市中，‘18+X’的因城施策方式会在北上广深等22个城市中试点，其中1月会先试点10个城市。”

　　“三稳”为目标

　　12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议，对2019年的住建工作提出了“稳房价稳地价稳预期”的“三稳”总体目标。

　　而这个“稳”也给房地产市场的看涨或看跌给出了否定的答案。“稳”—可小幅波动，但不可大涨，也不会大跌。

　　“市场永远是有波动的，所谓的稳，不过是波动没那么明显而已。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示。

　　张宏伟则就此表示，住建部提出了“稳房价”的要求，而这个稳，不仅仅是稳住不动，而且一二线热点城市要一直上涨，三四线城市则要严防下跌。

　　经过一年调控，国家统计局最新2018年11月全国70城房价数据显示，11月15个热点城市中新建商品住宅销售价格环比下降的城市有所增加，从各级城市来看，2018年11月一线城市新房价格微涨但有所回落，二线城市新房价格涨幅持稳，三线城市环比涨幅回落。整体而言，今年111月以来，全国70个重点一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比2017年同期均现回落。当前稳房价的目标得到了比较好的实现。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。

　　中国指数研究院认为，2019年全国房地产市场将整体运行承压，在需求端，商品房销售面积将高位回落，其中一线城市销售面积稳中小幅回落的概率较大，二线城市分化显著，三四线城市由于需求支撑基础相对薄弱，销售面积下行压力较大，在价格方面，随着价格稳定预期进一步巩固，商品房价格将稳字当头，但不排除微幅下跌的可能，降幅应该在2.5%以内。

　　“报告的2.5%并不一定是指下跌，而是说上下浮动的幅度。这个幅度也在合理范围之内。分级来说，2019年三四线城市的房价下行压力会大一点，二线城市受政策持续影响，目前也受到了考验。”中国指数研究院研究总监白彦军向时代周报记者进一步解释，“但总体而言，2019年房价还是会维持在一个相对稳定的状态，而交易量的回落会更加明显一点。”