昨天，深圳的太子湾湾玺第三次开盘，没有意外，再次售罄，进账23亿。

这些天，湾玺频频上头条，四五千万的房子，而且是公寓，这购买力也是没谁了。

从客观上来说，深圳楼市的确热了。

3月份深圳新房成交量环比上涨280%，二手房成交量环比上涨380%，价格也小幅上行。

在楼市复苏上，深圳已经领先所有城市一个身位。

关于深圳楼市的复苏，既有中长期因素，也有短期因素。

中长期因素方面，深圳土地供应长期偏少，以2017年至2019年为例，宅地供应占建设用地比例仅为16%，9%，12.5%，远低于25%的官方建议比例。另外对深圳来说，从2018年开始酝酿住房制度重新设计，定向分配的人才房和安居房又占去相当部分的供应。这些都在一定程度上影响了深圳中长期供应。

短期方面，深圳自去年豪宅税调整后，楼市迎来了一波热情，如果没有疫情，深圳楼市应该是量价同时稳步上行。购房需求因疫情而积压，但并未消失。

此外，疫情给经济带来的巨大压力，特别是一季度负增长基本坐实，货币和财政已经明显更加积极。存款准备金率，LPR还有特别国债等等，释放了大量流动性，有些钱将不可避免流入房地产。比如给小微企业的经营贷，房抵贷，就有不少流入了房地产。在深圳这种盘子小，市场化程度高的城市，限售加码的城市，新房成为很多投资客的首选。

以上是深圳一个城市的简单分析，但疫情、货币、扶持房地产的政策，在不少热点城市都不同城市存在，带动了当地房地产市场复苏，以南京、苏州等地为代表。在复苏相对滞后的北京，部分区域的热度也已经比较高了，比如通州新城等。

这就带来一个问题，复苏的态势已经形成，后续该怎么发展，比如深圳这种地方，会任由其发展下去吗？

我认为绝对不会，对于深圳，现在主要问题其实是市场层面的炒作，这对房地产市场调控形成冲击，比如昨天深圳某套房2900万降至1900万销售，深挖一下就知道是炒作了，所谓的降价1000万，实际上是来来回回频繁修改挂牌价，而且价格差异特别大，根本没有参考意义。

类似的情况也出现在新房市场，比如喝茶费逼近百万，开发商觉得卖得便宜，自己先买下来，涨个百万的更名费，反正也有人买单，投资客还觉得赚到手。这种挑战楼市调控的炒作行为，预计接下来会受到干预，最直接的办法就是在银行房贷审核环节给予压力，加强贷后审核，防止资金流入房地产。

深圳作为外贸前沿，经济受冲击其实非常大，炒房需求和杠杆操作让楼市复苏过了头，太像2016年初的景象了。

类似的情况也出现在上海，信贷对楼市的支持在增加。但我估计用不了多久，信贷的监管就会落下。

到目前为止，没有一个城市放宽了限购限贷限价以及首付比例，那些尝试突破的城市，也最终政策也不得不撤回。

实际上，像万科，绿城，龙湖，碧桂园，恒大这种房企，现在都表现得更为稳健。万科把土地储备维持在2-3年，低于同规模房企的3-5年，手中却拿了1600多亿现金。恒大则打算在未来三年减少土地储备9000万平米，减少支出，降负债。龙湖2019年资产负债率降至39%，且2020年销售计划仅上涨7%，比2019年的30%，缩水太多。

对于刚需来说，我觉得也没必要担心，房地产预售审批在加速，除了深圳这种特例，其它地方，房子其实是够的。这一波炒房热长不了，高杠杆进场的那些人，房子会非常烫手。

如果你现在不是特别着急买房，也别火急火燎地筹资金，今年的一季度销售明显缩水，要完成销售计划，下半年特别是四季度压力会比较大，到时打折机会也会再次出现，会是一个机会。