9月10日，楼市又出新政。

作为苏南重要城市的常州，发布最新调控政策：商品房4年限售，二套房首付6成起；严厉程度超过南京。要知道，作为省会城市的南京，新房限售3年，二套房首付5成起。

实际上，不仅仅是常州，下半年以来，长三角乃至全国的多个城市，楼市调控俨然全面收紧。

图源：孟祥远

一、堵死炒房漏洞！长三角多城楼市收紧

①、常州：商品房需满4年交易，二套房6成起

常州刚刚发布了楼市新政，《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》正式出台，其中，针对投机炒房行为方面特别提出：

1、市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易；

2、已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭，再次贷款最低首付60%！

此外，新政还提出“严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为”，新政将于9月12日起正式执行。

②、无锡：增值税免征年限“2改5”，提高二套房首付比例

8月30日，无锡楼市调控新政实施。

新政细则，包括限制离异家庭购房套数、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年、提高二套房首付比例至6成等重磅措施，坚决抑制投机炒作。

无锡出台楼市新政与其土地市场偏热、房价上涨过快有关8月26日，住建部喊6个城市开会，强调毫不动摇坚持“房住不炒”定位，切实落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，坚决遏制投机炒房。

③、杭州：收紧无房户认定，无房户购房5年限售

9月4日，杭州发布了新政细则，《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》出炉，对无房户认定的收紧备受关注：

1、父母投靠子女落户杭州的，须满3年方可取得购房资格；

2、无房家庭：30周岁以上未婚单身、离异单身满3年可认定为无房家庭；

3、摇号倾斜比例：热点商品住房对无房家庭倾斜比例达到80%，但限售5年。

可以看到，长三角城市的楼市新政，手段更严，且储备政策丰富，属于精细化调控，比如对炒房投机漏洞的填补、二套房首付的提升、限售年限的增加，遵照的原则自然是“房住不炒”。

二、手段更严格！增值税2改5

这一轮调控收紧，出台的政策也更加严厉，除了稳定新房市场房价，还控制二手房市场的流通，多管齐下，堵住炒房通道，稳定市场预期。

对于二手房市场的调控，很关键的一条政策，是增值税2改5。过去，二手房交易，满2年可免交增值税；现在免征年限，从2年提高到5年。

要知道，增值税和个税，是房屋交易时的主要税种，前者约增值部分的5%，后者约增值部分的20%或总房款的1%。一般而言，增值税两年免征，个税五年免征。

如今，增值税免征时间拉长，比如无锡、沈阳、深圳等城市，将增值税免征时间两年改为五年，意味着取得房产证后5年内出售，需全额征收增值税。

这样的政策意味着，二手房流通性会受到较大影响，房产短期套利空间进一步压缩。

同时，卖掉次新房、以旧换新的会受到影响，城市内部置换会受到影响，改善客群的买房、换房思路，会发生较为明显的改变。

三、新政下如何置换，如何买房？

虽然今年受疫情影响，但部分城市房价上涨预期增强。今年7月份以来，包括深圳、宁波、海口、南京等10多个城市相继出台新的调控政策。

这些调控政策，从类别上看，分别从信贷政策、限售年限、公积金政策、增值税、土地等层面入手，打击投机买房群体，对市场的影响会逐步显现，缓解大家恐慌情绪，稳定市场预期。

调控政策相继出台早有迹可循。8月20日，央行、住建部与部分房企举行座谈会，会上监管部门听取了房企的意见，并提出希望房企控制负债，不要继续快速加杠杆。

而在此前7月24日举行的房地产座谈会上，来自北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市相关负责人参会。就在上述会议召开前夕，杭州、宁波、南京等城市升级楼市调控。

从过往经验来看，调控短期内必定会产生立竿见影的效果，投机行为将被进一步限制，整体市场将更加平稳健康。

调控政策，也会造成市场的分化，对于南京这样的省会城市，买房群体来自全省各地，新政出台让购房资格越来越珍贵，房票受到限制，珍惜出手机会，核心地段的优质资产会更加抢手。

在这样的背景下，人们的买房、换房思路，以及对房价的未来预期，就会受到较大影响，买房，正越发变成一项技术活。